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　　街區(qū) 福州煙臺(tái)山商業(yè)漫步街區(qū)：鏈接自然與人文的商業(yè)地標(biāo)福州煙臺(tái)山商業(yè)漫步街區(qū)是由萬科集團(tuán)攜手印力商業(yè)打造的城市更新項(xiàng)目，一期開街首日就達(dá)到了“超80個(gè)品牌集體亮相，20萬人次的客流”的成績(jī)。要是在以前，福州煙臺(tái)山通常只被大伙當(dāng)做周末休閑養(yǎng)生的公園，如今它搖身一變，成為了炙手可熱的商業(yè)街，憑借的又是什么呢？本文就跟大家細(xì)細(xì)品味下煙臺(tái)山商業(yè)街火速出圈的原因。

　　隨著中國(guó)城市化進(jìn)程已經(jīng)從“粗放式發(fā)展”的時(shí)代進(jìn)入到“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”的時(shí)代，城市更新已經(jīng)從最初的“建筑更新”，發(fā)展成為“人、產(chǎn)、城”高度融合的“理性更新”。

　　基于城市更新主旋律下的商業(yè)更新，不能簡(jiǎn)單看作是區(qū)域的商業(yè)活化，更是一種對(duì)城市文化的傳承和弘揚(yáng)。因此，在城市更新的新商業(yè)模式中，文化+商業(yè)+旅游的“文商旅”有機(jī)融合的模式，被賦予了越來越大的期待。

　　今天我們要分析的案例，就是一個(gè)活化歷史記憶、復(fù)原百年風(fēng)華，文化與商業(yè)場(chǎng)景相融，旅游休閑消費(fèi)與地產(chǎn)銷售并舉的項(xiàng)目——福州煙臺(tái)山商業(yè)漫步街區(qū)，也就是倉前九里的街區(qū)部分。

　　在近代，福州曾作為五處通商口岸之一，煙臺(tái)山上最多時(shí)曾匯聚了17個(gè)國(guó)家的領(lǐng)事館或處，是福州的領(lǐng)館文化區(qū)。洋行林立，茶貿(mào)易繁盛，是當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)商業(yè)最繁華的區(qū)域之一、也是近代中國(guó)海外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的中心。

　　煙臺(tái)山自古有著“蒼山煙霞，高丘低江”的美譽(yù)，毗鄰閩江，位于福州古城文脈中軸南端。中西交融的歷史讓這里散發(fā)著獨(dú)特的洋氣，縱橫交錯(cuò)的山地街巷是這里特有的地理風(fēng)貌，延續(xù)了近百年的繁華。

　　然而在2015年，招拍掛市場(chǎng)上煙臺(tái)山改造地塊的出讓并不順利，曾因保護(hù)開發(fā)難度大而導(dǎo)致報(bào)名企業(yè)寥寥，最終取消出讓。知道8個(gè)多月后的第二次競(jìng)拍中，萬科作為唯一的舉牌者才競(jìng)得此地塊。

　　萬科以煙臺(tái)山古有別稱“倉前山”為靈感，以地塊內(nèi)現(xiàn)存九條上山古巷道為肌理，將項(xiàng)目命名為“倉前九里”。

　　萬科邀請(qǐng)了“福州老建筑百科”創(chuàng)辦人林軼南博士（同濟(jì)大學(xué)景觀學(xué)博士、華東理工大學(xué)藝術(shù)學(xué)院教師）作為項(xiàng)目建筑與景觀風(fēng)貌研究顧問，最終梳理成冊(cè)的調(diào)研報(bào)告有157頁之多，記錄煙臺(tái)山不同時(shí)期的建筑風(fēng)貌和典型植物配景。

　　早期（1910-1920年代）：陶?qǐng)@大院門樓（左），陶?qǐng)@大院后門的觀音兜變體門樓（右），(江昕攝)

　　根據(jù)《倉山區(qū)旅游總體規(guī)劃（2016—2030年）》，煙臺(tái)山RBD（休閑商務(wù)區(qū)）投資約60億，用于修復(fù)煙臺(tái)山的歷史建筑景觀。

　　以煙臺(tái)山主路——樂群路為例，由于空間受到龐大居住人口和大量留存歷史遺跡的限制，煙臺(tái)山不適合通過大規(guī)模的拆建進(jìn)行，街區(qū)也就無法通過標(biāo)準(zhǔn)的改造手法完成。公共空間的重建，便成為了場(chǎng)地的破題根本。

　　經(jīng)過專家研討、照片歷史資料研究，最終決定以景觀微更新的干預(yù)手法恢復(fù)一個(gè)大尺度的歷史城區(qū)。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)從研究中提煉歷史價(jià)值，量身定制修葺更新方案，留住片區(qū)溫度的公共空間等手段，更好的為鄰里營(yíng)造場(chǎng)所并為其注入新的活力。

　　煙臺(tái)山道路系統(tǒng)由一條主道和無數(shù)條支路構(gòu)成。為提供當(dāng)?shù)鼐用襁m宜公共空間及生態(tài)環(huán)境，提升歷史街區(qū)的交往活力，設(shè)計(jì)師在狹長(zhǎng)線性的支路空間內(nèi)增設(shè)了一系列舒適的小場(chǎng)所和外擺休憩區(qū)，并通過鋪裝的界定形成了停留區(qū)和通行區(qū)。大量的微型口袋花園就在巷道的死角空間應(yīng)運(yùn)而生，開放式的空間則提供休閑娛樂的空間。

　　設(shè)計(jì)師通過臺(tái)階的設(shè)計(jì)消解了原場(chǎng)地內(nèi)復(fù)雜的地勢(shì)高差，巧妙地鏈接了高低路面。傾斜的古樹被設(shè)計(jì)成了場(chǎng)內(nèi)獨(dú)特的景觀地標(biāo)，利用植物柔化了建筑的冰冷感，有效地協(xié)調(diào)了居民與周邊環(huán)境的融合。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)通過道路的契合、鏈接了區(qū)域內(nèi)的碎片，將口袋花園的景觀設(shè)計(jì)連接在了一起。

　　一動(dòng)一靜在沿途的標(biāo)識(shí)、石刻的文字中相連，營(yíng)造了社區(qū)的創(chuàng)生。人們?cè)谝撇綋Q景的上山過程中也可以自然地與他人、與環(huán)境產(chǎn)生互動(dòng)，由此促進(jìn)片區(qū)交往因子的活躍度，提升空間活力。通過鋪裝的重新界定，樂群路最大化的保留了車行的功能，而人行的煙火氣也得到了極大的尊重。

　　場(chǎng)地的拆遷中，大量的老建筑材料被保留下來。遵循“修舊如舊”及“可持續(xù)性”原則，這些材料會(huì)再次利用到新場(chǎng)景的建設(shè)當(dāng)中。石頭打碎后鋪平人行道，虎皮石斜壘成為擋土墻，瓦片變成了透光的花窗，麻石變成了場(chǎng)地的種植缽。老磚和新磚在砌墻時(shí)進(jìn)行的刻意融合。

　　在老磚稀缺時(shí)通過植物做舊來最大化形成歷史街區(qū)的文脈感。通過大量的新老材料的結(jié)合將場(chǎng)地的現(xiàn)在和過去緊密聯(lián)系在了一起。

　　在樂群路上，百年的榕樹和銀杏樹在樂群路上比比皆是。項(xiàng)目尊重傳統(tǒng)街巷肌理，嚴(yán)格保護(hù)大型老樹及大部分植物，保全街區(qū)歷史感，實(shí)現(xiàn)植物和場(chǎng)地的共生關(guān)系。在縫隙空間中增加綠色。

　　通過灑入草籽的方法使植物在麻石墻體上生長(zhǎng)。石階旁，花草在麻石種植缽中自由生長(zhǎng)，磚瓦縫隙中亦有藤蔓滲透而出。

　　另外，在修建的過程中，請(qǐng)當(dāng)?shù)毓そ呈褂脗鹘y(tǒng)方法修復(fù)圍墻。將原本封閉的圍墻修改成半通透圍墻，利用高低差，既保護(hù)了居民隱私，也讓大量的植物和建筑的細(xì)節(jié)能夠從墻中透出，形成獨(dú)特的半圍合空間。原生植物的種植營(yíng)造出生機(jī)和詩意，令新的景觀與煙臺(tái)山和諧共生。

　　萬科按照“保護(hù)為主、搶救第一、合理利用、加強(qiáng)管理”的方法，在還未開始地產(chǎn)開發(fā)前，便對(duì)項(xiàng)目地塊內(nèi)老建筑優(yōu)先投入資金進(jìn)行搶救性保護(hù)、修繕，并進(jìn)行整體功能再定位。

　　最典型的就是早在2018年就修繕完成的一中一西兩座風(fēng)格迥異的老建筑——400年歷史的明代羅宅和愛國(guó)路2號(hào)原美國(guó)領(lǐng)事館。

　　在保留外立面的同時(shí)，對(duì)建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造（如改變層高、升級(jí)上下水、增加玻璃幕簾等），以滿足現(xiàn)代商業(yè)要求。

　　另外還根據(jù)歷史文獻(xiàn)對(duì)石厝教堂、閩海關(guān)稅務(wù)司等老建筑進(jìn)行了復(fù)原與改造。石厝教堂用現(xiàn)代極簡(jiǎn)的景觀設(shè)計(jì)烘托出場(chǎng)地內(nèi)安詳?shù)姆諊?/p>

　　在閩海關(guān)稅務(wù)司的景觀改造中，通過保留了原有即將傾倒的古樹，并以其為核心形成了一個(gè)歷史紀(jì)念空間，老樹花園。

　　總的來說，煙臺(tái)山舊貌重?zé)ㄟ^程中，景觀復(fù)興與再造的痕跡隱于場(chǎng)地設(shè)計(jì)之中，盡可能的向場(chǎng)地居民與游客還原片區(qū)原始?xì)v史面貌，將歷史文脈及現(xiàn)代視野在場(chǎng)地內(nèi)有機(jī)融合，使煙臺(tái)山再現(xiàn)了世紀(jì)滄桑后的芳華活力。

　　景觀視覺的打造與古建修繕，只是煙臺(tái)山整個(gè)面的點(diǎn)與線條。在奠定植入現(xiàn)代意境的基調(diào)后，就是最有難度的項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)規(guī)劃，這也是令其他開發(fā)商望而卻步的重要原因之一。

　　在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上，萬科結(jié)合煙臺(tái)山的中西院落、山地街巷、小尺度公共空間等三大地理風(fēng)貌基因，以9條保護(hù)巷道為肌理，根據(jù)地勢(shì)進(jìn)行九巷山街、多元院落、標(biāo)志物控制的規(guī)劃，讓項(xiàng)目在有限區(qū)域內(nèi)復(fù)興出不同時(shí)期煙臺(tái)山最美的風(fēng)貌。

　　以原有的建筑密度為肌理，在不同地塊，根據(jù)老建筑特點(diǎn)織補(bǔ)新建筑空間，形成以院落形態(tài)為主的商業(yè)街區(qū)。

　　與許多更新項(xiàng)目遇到的難題一樣，經(jīng)過歷史洗禮的煙臺(tái)山各式風(fēng)格都有，官家大宅、西式建筑、普通民居該如何統(tǒng)一？

　　通過前期現(xiàn)場(chǎng)踏勘發(fā)現(xiàn)一個(gè)共性：不同歷史階段的屋頂都選擇了灰色瓦屋面，所以屋頂是統(tǒng)一煙臺(tái)山建筑風(fēng)貌的唯一元素。

　　設(shè)計(jì)師一則通過提煉煙臺(tái)上歷史照片中單體屋頂元素的秩序，生成統(tǒng)一的屋頂群落；二則順應(yīng)山形，以歷史建筑為核心發(fā)展組團(tuán)，用高低錯(cuò)落的屋頂織補(bǔ)山體。保護(hù)修繕設(shè)計(jì)從第五立面出發(fā)，對(duì)屋頂進(jìn)行織補(bǔ)。瓦蓋山，樹遮瓦、瓦成團(tuán)，重塑煙臺(tái)山起伏地勢(shì)。

　　作為山地街巷為主的更新項(xiàng)目，原貌較好的街巷不拓寬也不縮小，維持古巷的位置和基本標(biāo)高；延續(xù)巷道兩側(cè)拾級(jí)而上的感受，建筑結(jié)合院墻形成窄巷特征；根據(jù)歷史照片還原步道和山街空間。

　　然后根據(jù)局部物理空間狀態(tài)，分為拾級(jí)而上狹窄曲折的等山巷、較寬敞坡度平緩的山街、安靜但坡度較緩的弄，并結(jié)合商鋪、建筑立面、平臺(tái)、院墻、巷門、院門、宅門、樹等實(shí)際需求的要素進(jìn)行綜合打造。

　　在煙臺(tái)山漫步街區(qū)整體空間規(guī)劃上，作為倉前九里的商業(yè)部分，總體量達(dá)到6.2萬㎡，整體格局呈現(xiàn)為“一主街、雙環(huán)線、三組團(tuán)、九巷道”，并實(shí)現(xiàn)了東區(qū)、西區(qū)、中區(qū)三大獨(dú)棟區(qū)域聯(lián)動(dòng)組團(tuán)的格局。

　　由池后弄、天安里、佛寺巷、崇圣庵、倉觀頂組成的中區(qū)組團(tuán)，以洋房酒店、網(wǎng)紅書店、匠人工坊、個(gè)人工作室、LIVE HOUSE為主；

　　前期的工作的讓煙臺(tái)山漫步街區(qū)開街首日就達(dá)到了“超80個(gè)品牌集體亮相，20萬人次的客流”的成績(jī)。

　　既有渝味火鍋品牌（方叔叔重慶老火鍋），也有26年歷史的閩系海鮮餐廳代表（興仙飯店），還有Z世代新創(chuàng)意融入的本土茶飲（歡喜啜哦）。既能品嘗當(dāng)?shù)仫L(fēng)味小吃，也能大飽海外佳肴口福。在已開業(yè)的一期與今年10月即將開業(yè)的二期匯聚了天南海北、薈萃中西的各式美食。

　　如許多文旅項(xiàng)目一樣，夜經(jīng)濟(jì)是必須發(fā)展的重要課題。而夜幕中的煙臺(tái)山選擇將原倉山水電設(shè)備安裝公司愛游戲app，搖身一變?yōu)橐魳稬IVE HOUSE主舞臺(tái)。

　　古韻倉山，這里必然會(huì)留有靜謐之處。煙臺(tái)山館改建自明末清初的歷史民居，通過高高的風(fēng)火山墻圍隔了熱鬧的煙臺(tái)山街區(qū)，在白墻黑瓦內(nèi)獨(dú)享一份鬧中取靜的瑜伽空間。

　　看到這里，充滿碰撞、反差似乎從一開始就是煙臺(tái)山的最大特色，在藝文業(yè)態(tài)中同樣如此。既有傳統(tǒng)古典的雜貨鋪，又有新潮時(shí)尚的手辦。

　　比如大吉（店名）將藝術(shù)的氛圍，細(xì)細(xì)密密地縫進(jìn)百年古厝的每一處縫隙之中，給每個(gè)到來的人們一個(gè)沒有負(fù)擔(dān)，純粹享受藝術(shù)的空間，繪畫藝術(shù)愛好者可以在其中品讀國(guó)內(nèi)外藝術(shù)名作、藝術(shù)畫冊(cè)等書籍，還可以擁有自己專有的材料來探索繪畫的各種可能性，其后可以在大吉繪館中展示甚至銷售。

　　而曜ART STORE（店名）帶來福建最大規(guī)模積木熊潮玩展。超多眼花繚亂大牌聯(lián)名款，讓潮流與藝術(shù)相融混搭。

　　煙臺(tái)山的各式業(yè)態(tài)種類的品牌和商店很多，不能在一篇文章一一贅述，只有親臨才能發(fā)現(xiàn)更多驚奇，比如當(dāng)今年10月二期開業(yè)的時(shí)候，或許就會(huì)出現(xiàn)本文不曾介紹的“開心麻花”劇場(chǎng)。

　?。?）文化再提煉。文化深入研究，結(jié)合在地實(shí)際情況篩選創(chuàng)意設(shè)計(jì)的加入，為具有濃厚歷史感的街區(qū)注入現(xiàn)代氛圍；

　?。?）景觀再復(fù)原。最大限度保留具有歷史文化意義的古老建筑與各類使館舊址，并大量利用老物拆建材料，做到老倉山記憶的傳承；

　?。?）空間再重塑。山街建筑沿中間主軸樂群路，由東到西三組團(tuán)相呼應(yīng)，從南至北建筑風(fēng)格在統(tǒng)一中層層蝶變，給人以視覺上的奇特感受；

　　（4）業(yè)態(tài)再細(xì)分。多功能分區(qū)的規(guī)劃與功能置換理念，不僅豐富了區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)，也滿足絕大多數(shù)不同人群的需求。

　　從中我們可以看到對(duì)立元素碰撞，但想起2020年底煙臺(tái)山招商啟動(dòng)大會(huì)的主題語——“百年摩登 再登臺(tái)”時(shí)，或許也會(huì)明白這些對(duì)立元素已經(jīng)被糅合。

　　當(dāng)然煙臺(tái)山有其特殊的歷史原因造就了對(duì)立元素的產(chǎn)生，但其實(shí)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，可尋找并可再糅合的空間與時(shí)間上對(duì)立的元素很多——東方與西方、古典與現(xiàn)代、當(dāng)前潮流與未來先鋒、鄉(xiāng)思的記憶與不可預(yù)知的憧憬。

　　煙臺(tái)山的古時(shí)別稱倉前山。葉圣陶在《客語》中曾這樣寫道：“倉前山差不多一座花園，一條路、一叢花、一所房屋、一個(gè)車夫，都有詩意。尤其可愛的是晚陽淡淡的時(shí)候，禮拜堂里送出一聲鐘響，綠蔭下走過幾個(gè)張著花紙傘的女郎。”也許這個(gè)畫面正在生動(dòng)。

　　作者簡(jiǎn)介：鄒毅，領(lǐng)易咨詢總經(jīng)理（WeChat：brianzouyi)，歡迎交流。領(lǐng)易咨詢專注于專注于文化、旅游、商業(yè)和房地產(chǎn)、文旅小鎮(zhèn)策劃咨詢、旅游目的地戰(zhàn)略咨詢、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)咨詢、城市更新戰(zhàn)略咨詢、大型企業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略咨詢等

　　5.《溯源歷史記憶，復(fù)蘇一城百年風(fēng)華 萬科·倉前九里》，地產(chǎn)線.《城市舊改又一范本，福州煙臺(tái)山萬科倉前九里·商業(yè)漫步街區(qū)以多元消費(fèi)體驗(yàn)出圈》，差異化商業(yè)設(shè)計(jì)高研院

　　南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)是國(guó)內(nèi)首家跨界地產(chǎn)和商業(yè)的社團(tuán)法人組織，創(chuàng)始于2010年3月18日，以權(quán)威性、專業(yè)性在行業(yè)享有廣泛影響力。致力于商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)圈的營(yíng)造，全面實(shí)踐“政府+商會(huì)+企業(yè)”三位一體推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展的運(yùn)營(yíng)模式，南京地區(qū)（都市圈）的主力地產(chǎn)企業(yè)、大型國(guó)有資產(chǎn)平臺(tái)、新興綜合體開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)是商會(huì)的核心成員。以攜手共創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)美好未來為使命，在商貿(mào)流通、樓宇經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新等領(lǐng)域，為會(huì)員單位和服務(wù)會(huì)員單位提供全方位專業(yè)服務(wù)。