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　　愛游戲平臺上海這家商場10歲了位處全國首批經(jīng)開區(qū)餐廳包廂數(shù)也是經(jīng)濟晴雨表最近，正在慶祝開幕十周年的虹橋南豐城請來德國藝術(shù)家Yeye Weller為商場設計了色彩繽紛的巨型甜甜圈裝置，屋頂也有超大號甜甜圈“探頭探腦”，而一旁就是日系生活方式品牌LoFt即將入駐商場的巨幅廣告。

　　作為最早布局虹橋-古北商圈的港資購物中心之一，虹橋南豐城的商戶數(shù)目前已超270家，是虹橋開發(fā)區(qū)最早打出親子友好、寵物友好和都市垂直綠色空間等品牌的商場。中國最早的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)在過去40多年間所積淀的樓宇密度、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、人才的國際化程度以及訪客的流動性，讓虹橋南豐城在堅持親子陪伴路線的同時，始終有變化和創(chuàng)新的空間以及源源不斷的市場需求。

　　2014年12月，虹橋南豐城南區(qū)商場翻新后率先開業(yè)。作為南豐集團在內(nèi)地的旗艦綜合體項目，建筑面積27.7萬平方米的虹橋南豐城包含3棟總面積10萬平方米的甲級寫字樓以及1座面積11萬平方米的購物中心。

　　開業(yè)初期，虹橋南豐城將家庭客群作為核心消費群體，這一如今看來頗為成功的決策，在當時沒有“上帝視角”、結(jié)果未知的背景下，只能靠商場動態(tài)調(diào)整招商、持續(xù)舉辦活動來對市場做出盡可能前瞻的分析預判。

　　標志性的紅底白字商標、數(shù)不清的汽車款式，有著百年歷史的多美卡是陪伴不少人成長的合金車玩具品牌。虹橋南豐城于2020年首次舉辦多美卡“車神造夢場”主題展。今年7月，品牌快閃空間再次亮相商場，現(xiàn)場銷售了限量的玩具車、“普樂路路小火車”，還有旗下10多個品牌的沉浸式體驗項目。

　　兩次主題展的累計銷售額超過了600萬元。商場則注意到，這兩次主題展中，爸爸帶孩子來打卡的組合比比皆是。有年輕家長說，自己就是在多美卡玩具車的陪伴下成長的，現(xiàn)在帶孩子來感受自己的童年。

　　良好的市場反饋、可觀的消費需求以及商場精準的客群匹配度，推動多美卡將品牌的中國首個專賣店開在了虹橋南豐城的玩具反斗城內(nèi)。

　　而看似順水推舟的合作背后，是消費新趨勢的力量：互聯(lián)網(wǎng)正流行成年人“重新養(yǎng)自己”的熱潮，身在職場的中青年開始學習鋼琴、外語、油畫、滑板等各種兒時未能學成的興趣愛好。他們中成為家長的還會帶著孩子一起學習，由此衍生出的消費需求成為新藍海。

　　在虹橋南豐城，與“孩子”有關(guān)的商戶從一開始的玩樂屬性，慢慢拓展至養(yǎng)成類、人文藝術(shù)賞析等多個品類。今年新入駐的“艾克斯X”少兒體育，場地內(nèi)有超大的室內(nèi)游泳池和籃球場，提供游泳、格斗、籃球等體育運動和專業(yè)訓練。MUKA音樂中心、金芭蕾舞蹈、向日葵藝術(shù)中心等則提供器樂、舞蹈、聲樂、繪畫等藝術(shù)培訓服務。

　　據(jù)統(tǒng)計，虹橋南豐城開業(yè)十年間共舉辦了1800余場活動，其中包括寶可夢精靈樂園全國首展、汪汪隊立大功冬日聯(lián)萌救援全國首展以及哆啦A夢、奧特曼等多個IP的全國首個互動展，總計有近50場大型IP主題活動。商場跨界合作的領(lǐng)域覆蓋了動漫、潮流時尚、藝術(shù)文化、科普教育等愛游戲app。

　　今年“六一”兒童節(jié)，虹橋南豐城全天客流超過8萬人次，與2020年峰值持平，成為商場十年來人氣最旺的兩個兒童節(jié)之一。這側(cè)面證明虹橋南豐城堅持近十年的“親子”“陪伴”標簽正愈發(fā)清晰，鮮明的辨識度為消費者搭建了“情緒記憶”：每當出現(xiàn)與家庭、孩子有關(guān)的消費需求時，虹橋南豐城一定是優(yōu)先選項。

　　近兩年，虹橋南豐城在北區(qū)商場新引入多家餐飲商戶，入駐時有一項統(tǒng)一的要求：多設包廂。這源于虹橋南豐城商務樓租戶以及周邊企業(yè)的共同訴求：希望商場餐飲商戶的價格梯度更豐富、菜系更多元，滿足企業(yè)不同規(guī)格的商務宴請和洽談需求。

　　眼下，虹橋南豐城內(nèi)的餐飲品牌有106個，客單價從十幾元到500多元不等。商場的主力目標客群定位為周邊1-3公里內(nèi)的居民和白領(lǐng)。為此，商場在美容美發(fā)、健身瑜伽等目的性消費領(lǐng)域也引入多個知名品牌的旗艦店。

　　“1/4的面積是類似ZARA、優(yōu)衣庫、星巴克這樣能滿足大家基礎(chǔ)消費需求的品牌，剩下的3/4就是商場要努力鉆營差異化的部分?！苯\虹說。

　　虹橋南豐城首選的業(yè)態(tài)是親子、兒童相關(guān)，但購物中心不能只有單一特色，需要配置其他差異化的品牌。

　　在過去十年的經(jīng)營探索中，虹橋南豐城將商場的部分承租空間化整為零，使商戶數(shù)量從開業(yè)時約220家增長至如今約270家，增長近20%。一些承租面積300-400平方米的商戶退租后，商場將空間進行了拆分，減小品牌的單店租金壓力

　　虹橋南豐城的商務樓入市于2000年，目前三棟辦公樓有230家租戶，其中約35家的租期超過10年，占比約15%。沃爾沃就是其中之一，雖然企業(yè)在浦東金橋有工廠和辦公空間，但虹橋開發(fā)區(qū)靠近虹橋樞紐和長三角的一區(qū)位優(yōu)勢，加上虹橋南豐城商場成熟的配套，都是企業(yè)選擇續(xù)租的重要因素。

　　“樓宇市場這兩年確實變化明顯，但無論市場如何變化，樓宇運營商要做的就是在租賃面積的靈活度上更貼近租戶的底層需求，找到破題辦法?！苯\虹介紹，以往虹橋南豐城寫字樓最小的承租面積都有400-500平方米，近兩年不少企業(yè)對200平方米左右的辦公面積更感興趣。為此，虹橋南豐城一方面將承租空間重新劃分，另一方面推出共享會議空間，以此滿足企業(yè)不同階段的辦公、會晤需求。

　　今年投入運營的藝豐中心，是南豐集團時隔20多年后在虹橋開發(fā)區(qū)投資的第二個重要商辦項目，總建筑面積近9萬平方米。其中辦公面積約4.9萬平方米，目前已有10家企業(yè)簽約，預計最終的租戶數(shù)在15-20家。項目內(nèi)還包含一座當代藝術(shù)館，已經(jīng)于今年10月上海時裝周期間亮相。

　　藝豐中心也是近年來“老虹橋”為數(shù)不多的新建項目。此前，霸王茶姬總部入駐虹橋聯(lián)合大廈，醒目的品牌Logo引發(fā)關(guān)注。天山路沿線，鐵獅門與新長寧集團、三菱地所合作開發(fā)的晶耀虹橋預計將于明年完工。

　　從空間維度看，虹橋開發(fā)區(qū)歷經(jīng)40年發(fā)展，可開發(fā)地塊早已“觸頂”，唯有通過城市更新來獲取新的發(fā)展空間。

　　但存量改造難度遠勝于平地起高樓。為此，長寧區(qū)從軟環(huán)境著手，打造綠色低碳的新型商務區(qū)，完成了虹橋公園煥新開放、新虹橋中心花園橋下空間改造、遵義路口袋公園建設等公園城市項目。

　　虹橋南豐城則于去年9月打造了上海首個商圈內(nèi)的生境花園，將辦公樓C座旁邊一處使用率較低的灰空間，改造為野生動物可自由棲息、水源24小時循環(huán)流動、無須人工干預的生態(tài)花園。目前，園內(nèi)植物數(shù)量達30余種，開放一年多來在此出沒的小動物種類有近20種，打造了獨特的自然科普空間，也為周邊企業(yè)、社區(qū)和商場提供了不可多得的活動場域。

　　藝豐中心目前出租率近80%，企業(yè)租戶中有不少是虹橋開發(fā)區(qū)內(nèi)需要新增辦公面積的“老面孔”，拼多多就是其中之一。此外，東芝泰格等國際知名企業(yè)也確定入駐。即便新建樓宇的租金水平明顯高于存量樓寫字樓，但注重辦公體驗的企業(yè)依舊愿意為此買單。

　　“因為企業(yè)希望能在最短距離、最集約的物理空間內(nèi)集中辦公人員，全力支持業(yè)務發(fā)展，這是綜合考量了樓宇品質(zhì)、物業(yè)服務、區(qū)位優(yōu)勢以及租金價位等因素后得出的‘性價比’?！苯\虹說。

　　目前，南豐集團在上海共有6個商辦綜合體項目，虹橋開發(fā)區(qū)內(nèi)有虹橋南豐城、藝豐中心和世貿(mào)商城，此外還有達邦協(xié)作廣場、淮海南豐薈以及南豐大廈。

　　近期，集團將上線名為“NF Club（南豐俱樂部）”的小程序，整合虹橋南豐城、達邦協(xié)作廣場和藝豐中心的會員管理系統(tǒng)。消費者可用虹橋南豐城的消費積分兌換各個商辦項目的停車券、品牌優(yōu)惠券，形成集團內(nèi)各項目間的有效互動，進而反哺購物中心板塊的會員粘性。